Le 4 août 1962, la loi Malraux est instaurée afin de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français, et d’en faciliter la restauration. Une réforme initiée par la Loi de Finances pour 2009 a modifié le dispositif fiscal et introduit la notion de VIR : Vente d’Immeubles à Rénover.

Il est ainsi accordé aux investisseurs voulant acquérir un bien dans un immeuble classé, la possibilité de réduire leur impôt selon un pourcentage des travaux de restauration réalisés.
 

Les biens concernés

Pour bénéficier des privilèges accordés par ce régime, il faut participer à la restauration complète d’un immeuble bâti, classé Monument Historique :

• situé dans un secteur sauvegardé créé en application du I de l'article L. 313-1 du code de l'Urbanisme, soit lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, soit lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique en application de l'article L. 313-4 du même code.
• situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) créée en application des articles L. 642-1 à L. 642-7 du code du Patrimoine lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique.

Les personnes concernées

Tous les contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l'article 4 B bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison de 30 ou 40 % des dépenses qu'ils supportent, plafonnées à 100 000€ / an, en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti selon les critères vus précédemment.

Seules des personnes physiques sont en droit de réaliser des investissements dans le locatif ancien de prestige. Ils le peuvent en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Par ailleurs, pour que la réduction d’impôt soit avantageuse, il est nécessaire que les futurs propriétaires soient fortement imposables : au moins 30 000 € d’impôt par an.

Les conditions à remplir

Une fois le logement restauré, le propriétaire doit encore s’engager à respecter certaines conditions :

• Il doit louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimum de 9 ans et dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux de restauration.
• Comme pour quasiment toutes les lois relatives à la défiscalisation, le propriétaire doit louer son bien immobilier à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Les avantages fiscaux

La réduction d'impôt s'applique aux dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration effectuées pour des locaux d'habitation, mais également les locaux commerciaux ou professionnels. En sont exclues les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

La réduction n'est pas applicable aux dépenses portant sur des immeubles dont le droit de propriété est démembré ou aux dépenses portant sur des immeubles appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, dont le droit de propriété des parts est démembré.

Ce taux est majoré de dix points lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé créé en application du I de l'article L. 313-1 du code de l'Urbanisme. Le présent article s'applique aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

Au-delà de la période de travaux, il y a une déduction des dépenses (travaux de démolition, de rénovation, de reconstruction des parties démolies, de transformation en logement des combles greniers, frais de gestion, d'assurances, taxe foncière), des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.